深耕酒店,富力地产赢取存量时代弯道超车门票

在很多人还看不懂的时候,富力已经占据了房企中酒店行业的NO1。

出品:每日财报

作者:张京

在全球经济下行的当下,中国供给侧结构性改革深入推进,高质量发展成为后续产业经营的核心方向。各行各业在深耕自身领域发展的同时,逐步进行新业态及多元布局。以房地产为例,过去单一地产投资的时代已经过去,各大房企均根据自身优势进行发展布局优化,其中走在前列的便有富力地产(02777,以下简称“富力”)。

10月31日,富力地产公布了最新财报,前三季度公司实现协议销售金额925.6亿元,协议销售面积达853.44万平方米,较去年同期分别上升6%和29%;营业收入505.24亿元,同比增12%;净利润、归母净利润分别为47.51亿、45.37亿元。资产规模指标亦稳步壮大,其资产总额4153亿元,同比增长13.43%。

作为国内房地产开发行业的领军者,富力的实力已经不言而喻。《每日财报》注意到,经过二十五年发展,富力地产从过去的地产服务商升级为美好生活运营商。新时期的富力,不仅志在为人们提供优良品质的住宅,同时,从各方面着力构建产城融合服务体系与生态闭环,酒店资产领域就是公司深耕布局的领域之一。

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成功的故事总有相似的地方

投资行业曾有个轰动一时传奇故事。2007年末,金融危机来临之际,黑石集团(Blackstone Group)就在市场极其不看好时,动用64亿美元基金和203亿美元贷款,斥资267亿美元收购了希尔顿。通过不断的管理调整与运营优化,4年后,2013年12月,黑石将希尔顿上市,黑石集团持有7.51亿股,约占总股本的76%,市值约为146亿美元。在2018年,黑石将所持希尔顿股票全数抛售,这笔十一年前的投资彻底完成了退出,黑石由此获得约140亿美元利润,成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

都说机会是留给有准备的人。与以上这个故事十分平行相似的是,时隔10年的2017年,富力地产以189.55亿元收购万达的74家酒店(含大连万达中心写字楼),一举成为全球最大豪华酒店业主之一。

雷同的是,外界也透露出众多的流言蜚语,但富力并不惧、不忧。在很多人还看不懂的时候,富力已经占据了房企中酒店行业的NO1。在2019年中国酒店集团规模50强中,也有众多房企如富力(排名13)、万达(排名14)、碧桂园(排名16)、绿地(排名32)、世茂(排名39)入榜。

盘点来看,富力所拥有的90间运营中的酒店中包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家,能够满足不同消费群体的需求。

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精准投资酒店板块 价值投资大获现金流

目前的房地产虽然增量开发在未来十余年还将维持在15-20万亿的高位,但整个房地产市场已慢慢步入存量时代。为此,众多房企在住宅开发之外,也在探索新的业态。酒店就是很多房企商业版图中的重要一块,富力地产亦是深谙此道。

因为早在2004年,富力就进入酒店行业,不仅在集团层面组建了具丰富设计及管理经验的团队,并且不断提高酒店建造精细化管理水平,完善酒店管理模式,在酒店领域已广积粮草,只待最好的机会降临。

尽管很多人会对富力收购万达酒店产生担心,但短期小的获利或亏损在大趋势面前并不足以造成至关重要的影响。

酒店作为存量商业地产的重要部分,有着投资周期长、利润增长缓慢的特点,但富力仍然投入重资布局,《每日财报》认为原因不乏以下三点:

其一、国内旅游市场日趋火爆,消费升级,带动酒店市场的整体回暖。2011年我国的人均GDP约5000美元,2018年我国人均GDP约1万美元,早已进入成熟的度假经济时期。去年,我国国内旅游人数达55.39亿人次,同比增长7.8%。出入境旅游总人数达2.91亿人次。

与此同时,国内酒店业正值新旧更迭之际,国际高端酒店密集撤出,国内自主品牌酒店有望上位,打响知名度,占领市场份额,未来成长空间十分巨大。

其二、目前我国房地产正处于增量开发到存量经营的转轨期,众多房企都在进行新业态及多元布局。首先,酒店作为持有型物业,运营得当,不仅可以获取稳定的现金流,而且还能获得资产增值收益。其次,酒店品牌做起来后,房企可对外输出酒店品牌,走上轻重资产并举之路。

毕竟对于房地产企业而言,公司价值的高速增长是企业存在的目标,具有稳健的现金流是保证公司得以生存之根本。富力酒店板块的发展,是富力业务生态圈一个重要的环节,同时也是富力经营的核心组成部分,可以为公司源源不断的提供稳定现金流。

公开数据显示,2015年往后的3年间,酒店板块收益按复合增长率29%,增长至人民币23.75亿。2018年,富力酒店板块营业额由2017年的人民币23.8亿元增至70.3亿元,同比增长195%,酒店资产持续平稳的为富力带来饱满的现金流。

截至今年6月,根据第三方评估机构估算,富力运营中90家酒店市场估值近520亿,较整体酒店资产账面价值高34%。

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眼光精准 未来高端酒店前景广阔

富力如此坚决、有魄力的进军酒店业,尤其是高端酒店是依赖其对行业发展的独到眼光。

全球三大理想的长期投资标的分别为不动产、稀缺资源、银行。而剖析酒店业来说,酒店的物业就是不动产的特点;酒店的好地段、个性化品牌、独特的风格就是稀缺资源;酒店的现金流具有银行的特点。

以万达转卖给富力的酒店为例,这些酒店已经具备“个性化品牌、独特风格”的特点,而且收购的酒店选址大多选择在中国一、二线城市与核心枢纽城市,且在城市内的位置均处于核心区域,可以说是符合长期投资的好标的。

另有行业潜力的助力,高端酒店这块“蛋糕”在未来不容小觑。随着收入水平的增长以及消费升级,游客对品质与品牌也越发注重,二者共同拉动高星酒店的需求。

目前国内酒店行业的具体现状是,经济型酒店已处于衰退期,正谋求转型。中端酒店处于成长期,竞争激烈。而高端酒店正处于起步发展期,市场成长空间巨大。

再从运营的角度来说,酒店作为商业地产有40年的经营时间,根据全球酒店业综合大数据来看,酒店的黄金收获期被认为是开业后的6至20年。原因是由于酒店属于集中投资,开业初期会现入不敷出的情况,净现金流量为负值,但进入正常经营后往往能收入大于支出,净现金流量转变为正值。

综上所述,富力布局高端酒店是非常有战略眼光。高端酒店市场在过去一年呈现房价和入住率齐涨态势,在此情况下,全国五星级酒店平均客房收益也达到历史新高。最新数据显示,过去一年,全国五星级酒店RerPAR(平均每间客房收益)为483元,首次突破2011年的历史最高点477元。

目前在高端酒店竞争领域里,富力已是“领跑者”了。如今,行业形势瞬息万变,对房地产开发商来说晚一年转型,都很可能会面临掉队、淘汰的风险,富力通过并购整合,以最快的速度实现了弯道超车,为自己赢得了存量经营领域头部阵营的门票,可谓快准狠!

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